当前香港楼市正发生着真实转变，并非做梦，即每个月少花两三千港元，就能从租客变为业主。租金持续上涨之际，按揭利率却在下行，两者形成的“剪刀差”致使越来越多房源出现月供低于租金的状况，正推动着市场格局从租转买。

数字背后的真实差距

且看沙田第一城有一套实用面积二百八十四平方呎的 两房单位，就以它为例了。到二零二五年年底的时候，其成交价大约是四百二十万港元。若买家是以六成按揭的方式，分三十年进行还款，选用了利率为百分之二点七三的定息计划，那每月供款大概是一万三千八百港元。然则该同户型处于租务市场的状况则为，月租金已然达到一万六千至一万七千港元，这样子每月的供求差额就超过了两千港元。

一案例出自奥运站，维港湾有一中层三房单位，609平方呎，今年1月该单位以950万港元成交，按六成按揭、2.85%利率计算，每月供款约2.63万港元，同类型单位月租金稳定在2.9万至3万港元，业主每月比租客少付约3000港元。

供楼比租房更划算

500万港元的一套房产，最能把问题说明白。买家支付三成首付，也就是150万港元，贷款350万港元，分30年偿还。使用市场上较低的2.73%定息按揭，每月供款约1.43万港元。要是选择H按计划，按照一个月HIBOR约2.8厘加上1.3厘来计算，实际利率大约4.1厘，每月供款约1.69万港元。

相对于同地段租金而言，依照美联物业所给出的数据来看，在今年2月份的时候，全港50个作为指标的屋苑，其平均实用呎租大约是37.5港元。有一套价值500万港元、实用面积大概是400呎的住房单位，它的月租金大约处于1.5万至1.8万港元这个范围。这所表达的意思就是，只要能够挑选到正确合适的按揭计划，那么月供完全是有可能比市场租金水平还要低的。

利率租金形成黄金交叉

从这场转变的起始点来看，是香港跟随美国进入降息时期，2024 年初新批准的按揭利率处于 4.125%的水准范围，一直到 2025 年末显著降低回落。今年 2 月份 的那会儿，汇丰、中银等大型银行所提供的 H 按封顶利率低到 3.25%，部分中小银行还推出了 2.73%的两年固定利息计划，创造出近乎三年来的最低记录标点。

在此同一时间，政府所推行的人才引进政策不断持续产生影响，入境处相关数据表明，在2025年期间经由各项人才计划而获批得以来到香港的人数超过了6.5万，这一情况带动导致租务需求被带动起来，差估署的租金指数连续上升了12个月，在今年1月的时候相比去年同期的升幅达到了8.7%，中小型单位的租金回报率普遍上升到了3.8%至4.2%的水平，并且此水平高于按揭利率。

持有房产逻辑已改变

若租金回报率始终持续地高于按揭利率，这便意味着购买房屋不但能够实现自住进而节省费用，而且还极有可能产生正向的现金流。就拿回报率为4%的单位来举例说明，要是按揭利率仅仅只有2.73%，那么业主每个月所收取到的租金，在用于偿还月供之后，还能够剩余大约1.27个百分点的收入，如此一来便改变了以往购买楼房仅仅只依靠升值的那种单一逻辑。

财务模型的这般逆转，致使市场关注点由“租楼蚀租”转变为“供楼储钱”。对过去一年而言，新盘买家中大约有接近四成是“转租为买”。这项数据是中原地产研究部统计得出，比例与二零二四年在同一时候，比之是增加拾贰个百分点。有不算少原本处于观望态度的年轻家庭，开始再次计算供款的能力标点符号。

市场买卖比例显著回升

根据土地注册处的数据呈现，在2026年开始的那首两个月里，关于住宅买卖合约的登记数量总共是9860宗，而且这个数量跟去年同一时期相对比，是有着34%的增长幅度的。其中，在1月份的时候，所记录到的合约登记宗数为5280宗，这一数量创造出了自2024年4月往后单月的最高纪录。还有，二手市场的表现特别地活跃，在十大屋苑这个范围内，周末成交的宗数连续七周一直保持着双位数的水平。

原地产前线分行给出反馈，今年春节过后，看楼量相较于去年年底，增加幅度约为五成，议价空间从去年的百分之五至百分之八，收窄到了现在的百分之三至百分之五。太古城有一个五百八十呎的单位，业主叫价八百八十万港元，最终成交价格是八百六十五万港元，议幅仅仅百分之一点七，这体现出买家入市的意欲有所增强。

房价仍处合理入市区间

楼价已经连续上升了8个月，然而，和2021年9月的历史高位相比较，整体上仍然存在着大约23%的差距。中原城市领先指数最新的报价是168.3点，它比2021年峰值的218.3点低了大约50点。拿九龙湾德福花园来说，当前的呎价大约是1.35万港元，现今仍然比三年之前低了将近三成。

对于有刚性需求的客户来讲，这种价格水准联合低利息环境，给出了比较不错的进入市场条件。就像月收入为5万港元的家庭那样，购买价值500万港元的房产，每月还款大约占据收入的三成，低于银行所要求的五成压力测试标准界限。再加上每月比租赁房屋少花费2000至3000港元，实际承担能力反倒得到了增强。

看过这些数字以及案例之后，你觉得当下这个时候是在香港买房的时机吗，欢迎于评论区分享你的看法，并且也不要忘记点赞转发以便让更多人看到这个市场新变化呀。